Новостройки «замерзнут»: что будет со спросом, предложением и ценами на рынке недвижимости?

На рынке недвижимости ожидается плавный рост цен. Увеличится и риск массового появления новых долгостроев и обманутых дольщиков. О тенденциях рынка строящегося жилья – наш материал.

Застройщики на грани банкротства. Снижение цен нефти, изменение курса рубля к доллару, пандемия COVID-19 и введение ограничительных мер в первом полугодии повлияли на временное прекращение строительства и закрытие офисов продаж. Многие потенциальные покупатели недвижимости оказались не готовы к новым условиям (онлайн-продажи, невозможность физического осмотра объекта недвижимости, временное закрытие МФЦ), что привело к существенному снижению продаж.

Ухудшение ситуации на строительном рынке отразилось на существенном снижении количества заключённых договоров ДДУ и купли-продажи, число которых в 4 квартале 2019 года составляло 18799 и 40297, а во 2 квартале 2020 года – 11793 и 17803 соответственно.

i-1.jpg

График 1. Динамика количества заключённых договоров ДДУ и купли-продажи в 2019-2020 гг. Составлено на основе данных: “Метриум”.

Причём кризис затронул практически все строительные компании, как в столице, так и в регионах. Так, в настоящее время в Единый реестр проблемных объектов, находящийся в ведении государственной компании «Дом.РФ», добавлен 3087 дом общей площадью 18,5 млн кв. м. Данную недвижимость должны построить 1,1 тыс. девелоперов, некоторые из которых уже начали процедуру банкротства.

Ажиотаж покупателей и рост цен. Однако сейчас ситуация на строительном рынке в целом стабилизировалась. Из-за неопределенности в экономике и снижения ставок по депозитам многие вкладчики решили перевести накопления в недвижимость. И таким образом, если не преумножить, то сохранить сбережения от инфляции. Ряд потенциальных покупателей к июлю реализовали свой отложенный спрос.

Льготные программы, субсидируемые государством, также увеличили интерес к покупке новостроек. Некоторые банки понизили ставки по ипотечным программам. Крупные застройщики предоставили дополнительные акции, преференции и отсрочки для покупателей новостроек, срок действия которых, правда, ограничен.

Вместе с тем, данные меры повлияли на рост цен застройщиков (табл. 1). По итогам первого полугодия самые дорогие новостройки в расчёте руб./кв. м находятся в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Владивостоке, Московской области. Из десятки городов - лидеров по ценам на новостройки наибольший прирост цен на квартиры в первом квартале 2020 года был достигнут в Екатеринбурге (10,4%), Хабаровске (6,9%), Владивостоке (5,6%).

Таблица 1.

Цены на квартиры в новостройках по городам России

t-1.jpg


Источник: Мирквартир.

В Москве средняя цена кв. метра на новостройку по данным Realty.Mag.ru составила 199 750 руб./кв.м. В целом к концу июля 2020 года наибольший прирост цен на недвижимость был зафиксирован на однокомнатные квартиры. Объяснение этому: снижение доходов населения. В условиях ограниченных ресурсов однокомнатные квартиры и студии пользуются наибольшим спросом (табл. 2).

Таблица 2.

Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Москве (21 апреля 2020 года — 21 июля 2020 года)

t-2.jpg

Источник: Мирквартир.

Что дальше? Во втором полугодии 2020 года последствия воздействия экономических факторов и распространения пандемии COVID-19 приведут к снижению платёжеспособности населения, что может привести к снижению спроса на новостройки, а также к просрочкам по существующим кредитам и ипотечным обязательствам.

Учитывая рост числа банкротств небольших и средних застройщиков, риск массового появления новых долгостроев и обманутых дольщиков увеличивается. Только за несколько дней с 21 по 25 июля, по нашим наблюдениям, число застройщиков в Едином реестре проблемных объектов увеличилось с 1071 до 1123. Это в 72 регионах. Лидерами по числу проблемных домов являются Московская область (за 5 дней их число увеличилось с 755 до 780 домов), Краснодарский край (рост – с 261 до 271 дома) и Ленинградская область (на данный момент – 209 домов). В Москве, кстати, 139 проблемных домов – тоже не самый низкий показатель.

При этом стоит отметить, что Московская область в последние годы лидировала по количеству строящихся жилых объектов – это также может объяснять и огромное число проблемных домов по сравнению с другими регионами.

Что же будет с ценами на квартиры? Подорожание материалов и увеличение себестоимости строительства отразятся на ценах на недвижимость. Ожидается, что рост цен на новостройки в целом плавно продолжится. Но в отдельных сегментах возможно снижение. Причем на дифференциацию цен будет влиять степень готовности объекта недвижимости, а также состояние и рейтинг застройщика. Застройщики наиболее привлекательных объектов будут увеличивать стоимость квартир, а девелоперы менее интересных объектов на рынке недвижимости будут использовать акции, скидки, сдерживать или даже снижать цены. На вторичном рынке продать квартиру станет тяжелее, потенциальным покупателям стоит ждать возможного падения цен из-за падения доходов населения и снижаемого спроса.

Марина Данилина, научный сотрудник лаборатории «Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков» РЭУ им. Г.В. Плеханова